Waarom een verplicht asbestattest?

Asbest is een materiaal dat vroeger geregeld gebruikt werd in de bouw. Hoewel intussen de gezondheidsgevaren van asbest bekend zijn en nieuwere woningen dus meestal geen asbestproblemen vertonen, is dit voor woningen gebouwd voor 2001 wel anders.

Vermits de aanwezigheid van asbest niet opvalt wanneer men een rondleiding krijgt door een woning, zagen vele kopers zich na aankoop geconfronteerd met een asbestprobleem. Dit zorgde enerzijds voor – vaak laattijdige – discussies tussen verkoper en koper, hoge kosten en ook voor gezondheidsgevaren. Asbest is immers een zeer schadelijk materiaal. De inademing van de stof kan ernstige gezondheidsproblemen veroorzaken die vaak pas jaren na blootstelling optreden.

Met de invoering van een asbestattest zorgt men ervoor dat de koper goed geïnformeerd is vooraleer deze aankoopt. Dit biedt enerzijds bescherming voor de koper op vlak van de prijsonderhandelingen en anderzijds op vlak van gezondheid, nu de koper de nodige maatregelen kan treffen om met het asbestprobleem om te springen.

Je verkoopt je eigendom: wat zijn je verplichtingen?

De wetgever heeft sinds 23 november 2022 een asbestattest verplicht voor de verkoop van woningen gebouwd voor het jaar 2001. Dit geldt trouwens niet alleen voor woningen, doch voor elke toegankelijke constructie, dus ook bedrijfsgebouwen, overheidsgebouwen, religieuze gebouwen, …

Deze regeling geldt voor het onder leven overdragen van een eigendomsrecht, het vestigen of overdragen van een vruchtgebruik, erfpacht, opstalrecht of zakelijk recht van gebruik. Een schenking valt hier dus ook onder. Een onteigening of een erfenis daarentegen niet. Ook bij een overname tussen eigenaars (denk aan een vereffening-verdeling na echtscheiding) is geen attest nodig. OVAM hanteert de regel dat een nieuwe eigenaar intrede moet doen.

Voor appartementsgebouwen geldt een andere regeling. Er is een apart attest nodig voor de gemeenschappelijke en voor de privatieve delen. Voor de privatieve delen (inclusief kelder en ondergrondse autostaanplaats) geldt eveneens de verplichting sinds 23 november 2022. Voor de gemeenschappelijke delen gaat deze verplichting pas in op 1 mei 2025.

Constructies met een grondoppervlakte van minder dan 20m² (denk aan een garage, schuur, stallen, …) moeten niet gecontroleerd worden, tenzij het om meerdere kleine gebouwen gaat die samen een grotere grondoppervlakte tellen, zoals bijvoorbeeld een garagebox die deel uitmaakt van een garagecomplex. Een losstaande garage die samen met een woning wordt verkocht (op hetzelfde of aangrenzend perceel), zal mee opgenomen moeten worden in het asbestattest.

Een erkend asbestdeskundige zal een asbestinventaris opstellen en OVAM zal vervolgens een attest afleveren. Finaal zal dit attest uitspraak doen of de locatie asbestveilig is of niet. Dit attest is in principe 10 jaar geldig.

Als verkoper ben je verplicht dit attest over te maken aan de koper op het moment van de ondertekening van de onderhandse akte (incl. compromis of wederzijdse aankoop-verkoopbelofte). Zo niet, kan de koper achteraf de nietigheid van de koop inroepen.

Een positief resultaat van het onderzoek door de deskundige is niet verplicht. Indien er asbest aanwezig zou zijn, is het voldoende de koper hiervan middels het asbestattest over te informeren.

Het is nadien aan de koper om een geïnformeerde keuze te maken.

Tegen 2032 moet elke woning van voor 2001 over een asbestattest beschikken, of deze nu te koop staat of niet. Een verhuurder zal een kopie moeten bezorgen aan zijn huurder.

Bijstand bij een koop-verkoop

Een koop-verkoop omvat meer dan enkel de prijsonderhandeling. Het is voor zowel koper als verkoper vaak aangewezen een juridisch advies in te winnen vooraleer over te gaan tot het ondertekenen van een koop-verkoopakte.

Ons team ‘onroerend goed’ is onder andere gespecialiseerd in de verplichtingen die een (ver)koper dient na te leven. Daarnaast kunnen wij u ook bijstaan indien u alsnog voor onaangename verrassingen komt te staan na de aankoop van een woning.

Wij bekijken graag samen met jou de mogelijkheden!

Heleen Geerts & Aline Grossen

Contact: heleen.geerts@advox.be