In principe moet de blote eigenaar enkel de grove herstellingen betalen (bijv. vernieuwing van het dak, de vervanging van de centrale verwarmingsinstallatie, van de lift,…). De vruchtgebruiker moet alle andere kosten betalen. Dit betreft de zogenaamde ‘herstellingen tot onderhoud’, hetgeen het gros van de kosten uitmaakt.
Maar in de afrekeningen afkomstig van de syndicus wordt geen onderscheid gemaakt tussen de grove herstellingen en alle andere herstellingen. Wie moet deze afrekeningen dan betalen? En als er niemand betaalt, mag de syndicus dan kiezen of hij zich richt tot de vruchtgebruiker dan wel de blote eigenaar?
Op dit moment: onzekerheid troef
De huidige wetgeving zwijgt hierover. Rechters kunnen dit dus zelf invullen. Sommige rechters zijn van oordeel dat de syndicus de afrekeningen moet opdelen tussen grove herstellingen en andere herstellingen, andere rechters zijn van oordeel dat beiden de helft moeten betalen.
Meestal komt het er wel op neer dat beide partijen moeten gedagvaard worden door de syndicus, voor zover deze uiteraard op de hoogte is van het vruchtgebruik.
Wetsontwerp van minister Geens: beiden hoofdelijk aansprakelijk t.a.v. de syndicus
Het wetsontwerp dat werd ingediend door minister Koen Geens, en dat ondertussen gepasseerd is bij de Ministerraad en de Raad van State, en dat op 5 februari 2018 ingediend werd bij de Kamer, wil aan deze onduidelijkheid een einde maken, door te bepalen dat vanaf de inwerkintreding van deze wet, de vruchtgebruiker en de blote eigenaar hoofdelijk aansprakelijk zullen zijn voor de afrekeningen van de syndicus en de oproepen tot kapitaalinbreng.
De syndicus zal wel steeds uitdrukkelijk moeten melden wanneer een oproep tot kapitaalinbreng bestemd is als reservekapitaal, aangezien reservekapitaal steeds tot doel heeft om grove herstellingen te financieren, wat dus tussen partijen uiteindelijk steeds door de blote eigenaar zal moeten gedragen worden.
Wat het reservekapitaal betreft, voorziet het wetsontwerp bovendien dat er verplicht in alle appartementsgebouwen een reservefonds zal moeten worden aangelegd, waartoe alle eigenaars moeten bijdragen, zodat zij niet voor verrassingen komen te staan wanneer er plots grote kosten zijn aan het gebouw. Hiervan kan enkel worden afgeweken wanneer de algemene vergadering hiertoe beslist met een 4/5de meerderheid.
Slot
Als de nieuwe wet wordt goedgekeurd, zullen de vruchtgebruiker en blote eigenaar dus voortaan t.a.v. de syndicus samen verantwoordelijk zijn voor de betaling van de afrekeningen. Dit betekent dat de syndicus zal kunnen kiezen of hij zich richt tot de vruchtgebruiker dan wel de blote eigenaar, of tot beiden, en dat de vruchtgebruiker en de blote eigenaar deze kwestie dan daarna onderling moeten regelen.
